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创业六年 新派公寓创始人王戈宏说做CEO最苦逼
发布日期:2018-02-14 01:59   浏览次数:

  王戈宏认为,当下的公寓竞争都是浅层面的比拼,未来的竞争将是品牌与金融模式的竞争,所以现在根本谈不上是红海,甚至连蓝海都算不上。 

  政策红利导入、知名企业前赴后继、融资规模不断刷新,在北京、上海、广州、深圳和成都等城市,各个品牌的长租公寓就像雨后春笋般争先恐后地全冒了出来,俨然已成为各路资金涌入的一个新风口。在六年前,王戈宏开始创办新派公寓的时候,彼时的他虽然有数年房地产行业的经验加身,并刚刚从美国丹佛大学学成归来,但在旁人看来,新派公寓更像是王戈宏的一种情怀。

  送外卖完成学业

  长租公寓脱胎于房地产行业这个传统行业,但王戈宏给他的新派公寓打造了一个全新的品牌加金融的模式。

  为什么会创办新派公寓?王戈宏讲了一个长长的故事。

  据说打小的时候因为脑子好使,王戈宏除了热爱学习外就没有别的爱好,高中的时候还通读了爱因斯坦的《相对论》,曾获得甘肃省奥林匹克物理竞赛第13名。从太原机械学院毕业后,王戈宏又在上海交通大学读了MBA,不甘于平静生活的他南下广州和深圳创业,逐渐小有成就。“大学毕业后其实就想出国的,后来去了广州和深圳闯荡就暂时搁置了这个想法,只是偶尔会想想,何时可以长时间体验一种不同的生活与思维方式,当时最羡慕的两种人就是英语讲得流利的和打字速度快的,感觉人生如果没有一次深刻的海外学习生活经历是多么的遗憾!”王戈宏笑称。

  终于,在2003年,王戈宏获得了一个去美国丹佛大学做研究学者的机会,于是,他放弃了在国内已经打拼的还不错的事业,带着不多的美元和五岁的儿子去了美国,为了生活,课余的时候,他去餐厅做服务员,在丹佛的冰天雪地里送外卖。

新派公寓CEO    王戈宏

  结缘房地产信托投资基金

  从丹佛、华盛顿到纽约,王戈宏在美国待了6年多。“在国内时就一直做与房地产相关的工作,所以在丹佛学习期间,我总是很关注各类建筑,遇到新颖的建筑以及空间设计就拍下来,不上课时就自己开着车漫无目的转,对美国中西部壮美的景观好像并不敏感,而是对房子情有独钟,平时没事也苦练高尔夫,晒得黝黑!教授看到这种情况就开玩笑建议,要不你转行学习高尔夫,或者研究REITs(房地产信托投资基金)。”

  这是王戈宏第一次听到REITs,由于是与房地产相关,他很兴奋,一口气找来很多关于REITs的书籍啃,丹佛是美国最大物流REITs普洛斯的总部基地,丹佛大学的房地产金融专业又很有名,于是,王戈宏像打了鸡血一样,逢懂REITs的老师和同学就问,开始看REITs的书时很艰难,既要克服词汇关,又要面对很多REITs的专业知识,枯燥之极,每次都要放弃时,王戈宏都鼓励自己就当学英文了。

  “一件事情让我对研究REITs没有了枯燥,反而兴趣盎然。曾任《新财富》杂志主编的张信东是我的好友,他后来创业做了一本杂志叫《创富志》,他邀请我在《创富志》上开个专栏,系统介绍美国各类REITs的案例,专栏名字就叫‘地产边缘’,每月一期”,王戈宏笑称自己当时应承下来是不知深浅,这之后就是长达3年之久的专栏作家的“悲惨生活”!

  “开始以为一月一篇2000字的文章没有什么难的,但写了几期后,就觉得嘴上吹吹牛谈谈感想容易,而要变成一篇专业的文章,而且是自己并没有真正做过的REITs,真是太难了!每篇文章都要看大量的英文相关文章,要查案例公司的财经报告和股票走势等等,囫囵吞枣相关内容后,还得组织成一篇可读的中文文章。”王戈宏说,自己就这么硬着头皮写了3年,一直写到回国。而这份“专栏作家”的工作不仅让王戈宏把美国各类REITs的典型企业都研究了个遍,冥冥之中,也为他后来回国创办新派公寓以及做成中国第一支公寓类REITs打下了基础。2008年美国金融危机时,由于公寓REITs的表现很抢眼,收益率逆市高涨,王戈宏还写了两篇关于公寓REITs绕过金融危机的案例分析。

  回国重新开始创业

  王戈宏一开始与人合伙,在美国做一个中国酒店的REITs。

  “我带着发起的基金以及美国合伙人花了半年时间,在中国跑了10多个城市,看了几十个汉庭的物业,资产业主看到是老外于是纷纷抬高售价,当时美国的次贷危机导致资产价值大幅下降,而租金并没有下降,美国收购资产的回报率上涨,出现了新的机遇。有点进退两难了,好不容易与美国人发起收购中国资产的基金却无法在中国落地,合伙人建议我回美国开始收购。当时正值奥运临近,考虑再三,我觉得就这么回美国很可惜,于是决定留在国内,放弃了自己好不容易发起的基金的权益。”王戈宏感叹道,现在回想来,说不觉得可惜是假的,但如果回了美国就不会有今天的新派公寓。

  由于在美国期间一直在租住公寓,再加上写过公寓REITs的研究文章,王戈宏的直觉告诉自己,中国都市年轻人未来一定会对城市公寓产品有大量需求。

  2012年,带着一个有点理想化的想法:“年轻人就该住在城市的中心”,王戈宏创立了新派公寓,并花了一年的时间分别在北京的故宫边和北京CBD的核心区开出了新派公寓的样板店和旗舰店,两个店均在3个月内实现了满租。

  创业六年从被质疑到吃螃蟹

  事实上,在2013年以前,国内的长租公寓品牌只有不超过10个,大都靠创始人的情怀以及小作坊在运作,还没有资本的关注,融资十分困难。

  长租公寓在美国是REITs模式,在日本有轻资产托管模式,在国内,主流的是二房东模式,而这个差价的红利将消失。“得益于我在美国研究REITs以及深刻了解国外公寓运营的经验,我在创办新派公寓之初,便确定了新派公寓不同于其他国内同行单一靠二房东发展的模式。”

  2017年11月3日,新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式在深交所发行设立,产品总规模为2.7亿元。按照深交所的公开信息,这是全国首单住房租赁类REITs产品,也是首单长租公寓权益型类REITs产品。

  创业是一种生命的方式

  记者:对长租公寓的市场容量如何判断?

  王戈宏:当前,投资者、开发商等在国家政策的利好下纷纷进入长租公寓,这是好事,一个产业只有巨头们进入了才称之为是一个有规模的产业,但从需求端看,适合都市青年居住的产品量很少,市场都在预测10年后才长租公寓会有5万亿的市场,这是必然的。当下的竞争都是浅层面的比拼,未来的竞争将是品牌与金融模式的竞争,所以现在根本谈不上是红海,甚至连蓝海都算不上。

  记者:如何看目前国内的创业氛围和创业环境?

  王戈宏:现在的年轻人很幸运,国家政策鼓励双创,资本支持双创,舆论鼓舞双创,而我们当年,第一选择是去一家大企业打工,最好是外资企业。这个时代给有野心,不甘于平庸的人极大的空间,但需要冷静的是,创业就像做投资,不是每个人都适合,它需要一个人有特殊的秉性,比如思维独特,有独到的洞察力,有坚强的心智,还得发自内心的乐观等等

  记者:您在朋友圈感叹道,CEO是世界上最苦逼刺激的职位!您在创业的过程中最难熬的经历有没有?怎么破解的?

  王戈宏:我特别欣赏一句话:创业没有过不了的坎,只有过不完的坎!长租公寓行业由于是新生事物,虽然中央以及国务院,住建部不断出台鼓励政策,但至今工商总局没有给公寓一个明确的行业属性与门类,另外没有全国统一的消防法规,各地政府根据自己的理解来要求公寓企业,很多公寓企业收到种种不合理对待,新派公寓在收购北京CBD资产以及装修改造过程中就曾受到过不良商家的敲诈威胁等。破解每一次的难关其实都需要一个信念:遇到这些坎是必修课,不过也得过!

  记者:有什么创业建议可以分享?

  王戈宏:创业是一种生命的方式!选择创业就要选择面对一切未知与磨难,心灵深处想好了可以微笑面对一切时再创业!

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