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创业系长租公寓品牌 我们要向他们学什么?
发布日期:2018-04-15 02:00   浏览次数:

  对创业系长租公寓而言,唯有提升自身的运营能力,才能在长租公寓这场马拉松赛道上跑得更稳。

  【MBI行业观察⑥】中国城镇化进程的不断深入和城市扩容带来了人口的涌入,一二线城市高房价催生了租赁市场的活跃,拉动了公寓市场的高速增长。《2018年一季度住房租赁市场报告》数据显示,截至2018年3月,全国范围内长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾200万间。各方资本的竞相角逐之下,长租公寓的市场前景广阔,市场虽大,发展虽快,却也存在一些痛点亟待解决。

  长租公寓并不能走烧钱快速扩张之路,一方面,极高的投入成本和不健全的融资手段让快速扩张本身就很难实现,另一方面,如果迈不过规模扩大之后的运营坎,等在长租公寓企业面前的恐怕只有“病危通知书”,更何况还有不差钱的开发商在侧,稍有不慎便会被对手赶超。

  资金优势拼不过房企系,营销代理能力不如中介系,对创业系长租公寓而言,唯有提升自身的运营能力,才能在长租公寓这场马拉松赛道上跑得更稳。“有了管理优化,你才有边际成本递减的可能,才有边际收益增加的可能。如果这几个运营要素讲不清楚,店开的越多,会死得越惨。”新派公寓创始人兼CEO王戈宏表示,一味地扩张房源而忽视运营管理,并不是明智之举。

  实现规模化增长,产品 (Product)、团队 (Team)、市场 (Market)、财务 (Finance)每一个环节都有太多的细节需要把控

  在长租公寓之战中,每位参与者必须拿出可以倚仗的杀手锏,才能在竞争中处于不败之地。我们盘点了几家创业系公寓的策略和优势,看他们都是如何在这场行业混战中插旗的。

  1 优客逸家:

  高带看模式,运营讲究的是效率

  ▲图片来源:优客逸家官网

  立足于成都的优客逸家是最早一批实现品牌化长租公寓运营商之一,数据分析和精细化运营管理是优客逸家的核心优势。在CEO刘翔看来,长租公寓的核心能力其实是“既高效、又精细化的运营”。长租公寓运营成本主要包括获客和租后服务,运营效率可以体现在带看管家和租后管家的人效上。在带看转化率方面,优客逸家平均值基本在65%左右,刘翔表示,优客逸家的租后管家平均每人管理500多间公寓,带看管家人效约60单/月,是传统租房中介的5-7倍。

  “优客逸家采用OTA的流程,由线上座席分流分单,员工不需要接电话或者做别的无用动作,只需要精准地约定带看。依靠强大的IT运营系统,我们把一套房子从获取到租后每个环节按照中介、装修和物业管理不同业务模型拆分成近300个节点,建设了一套‘生产’流水线,到哪个节点,系统会提醒岗位对应的人,需要在什么时间内按照什么规范去处理,然后进入下一环节。”强大的IT运营系统,是其兼顾效率和质量的保证,在优客逸家IT部门的支持下,节点任务的自动处理率达到95%以上,而80%的线下业务也可以拆解至对应的线上系统。

  在房屋的管理方面,优客逸家拥有专门的房东管理系统,房东能够随时随地、及时便捷地了解房屋的使用情况、维修情况及收租明细。“这样一套标准流程是我们高效管理租客、获取房东信任、打造良好口碑的保障。”与此同时,为了保证品牌的口碑,他们还成立了“零投诉”项目,每次一旦出现投诉,必须把责任人找出来,并建立相应机制,保证同样的错误不犯第二次。

  “到我们这个阶段,比拼的是体系化,而体系能力很难从表象上的单点体现,各家都有系统,但系统的分类不同。优客逸家的系统全部都关注于运营链条。从房子拿过来后的评估、设计、管理,更强调工作体系中的任务流转、消息共享、数据传递,这些方面如果不是通透去了解,光看表象是分析不出来的。”刘翔补充道。强运营是优客逸家全面发力的坚实基础,目前优客逸家成都公司在2017年实现单体城市盈利,成为了国内长租公寓行业率盈利首个冲线的企业。

  2 青客:

  毛坯房14.5天入住,每天进步1%

  基本实现上海地区的全覆盖的青客进入长租公寓市场时间较早,在公寓的运营管理上,青客创始人兼CEO金光杰有着一套运营心得。在毛坯房的装修速度上,青客可以做到从拿到手到最终入住,只需14.5天的时间,这个让同行大呼“不可能”的速度是如何实现的?金光杰解释道,第一步,测量工程师会通过仪器在20分钟内完成测房,几秒钟上传到云端服务器;第二步,云端机器人将3D点云图翻成平面图纸,根据房型布上家具,测算报价,整个过程被压缩在30分钟内完成。供应商接单、验收工程师验收等环节的时间也被大大压缩。“一切都建立在创新基础上。”

  作为全国领先的互联网公寓品牌,青客极高的运营效率得益于其运营体系与背后的IT体系的相互支撑,其千余人的员工中有有300余人是IT团队人员。“互联网+”在青客的运营模式中无处不在,其后台IT系统有十余个业务模块,包括房源收取、装修预算、工程进度管理、销售管理、维修与服务工单管理、水电缴费管理、房租及分期贷款管理等等,覆盖了从收房到租后服务各个环节,实现业务流、信息流、资金流等方面的有效管控,大数据交互、管控以及落地执行能力、用户社群组建以及体验反馈升级,均成为革新传统地产行业的关键性力量。

  “我们做了很多工作,就是为了让企业变得更加有效率,效率提升了就能赚到别人抢不走的钱,如果效率不高,就算一时半会儿能挣到钱,这绝对不是长远的钱。”在金光杰看来,唯有效率才能在竞争激烈的市场中占得一席之地,不管是产品的改进还是对品牌的维护,青客都秉持着“每天进步1%”的理念。

  “在公寓运营中,我们与租客的关系、与上下游合作客户的关系都是一点一滴积累下来的。坚持每天让自己进步1%,让租客和客户对自己改观1%,关系改善1%,周而复始,我们之间就可以建立长久的合作关系。”在多样化的市场中,青客选择了最普遍的消费人群,以低廉的租金给租客提供满足他们需求的住房和服务,没有投机取巧,只有此志不渝坚持,看似无波澜壮阔之举,实则滴水穿石、功到自然成。

  3 乐乎:

  轻资产输出,用专业赢得尊重

  

  乐乎城市青年社区进入长租公寓市场较早,在集中式公寓中位居前列,自成立伊始,其就致力于轻资产化和社区生态的搭建。作为公寓运营商,乐乎模式不同于其它品牌公寓的包租直营,而是定位自己为第三方服务商,提供联合开发和物业托管两大服务,帮助资管平台、基金公司、地产开发商等完成公寓的设计和开发,提供后续的运营增值服务,包括招租、门店管理、物业保洁及社群运营等服务,走的是轻资产输出路线。

  乐乎城市青年社区创始人、CEO罗意认为,知行业,懂甲方是第一要务,“倾听甲方在想什么,有什么诉求,是否可以满足。到新的城市开展业务,不要拿着固有逻辑去套,这样很可能离真相很远。我们既然定位为第三方服务商,那我们就要卡好我们作为乙方的位。”甲方最看中的是品牌方的运营能力和管理水平,为全力打造公寓运营能力,乐乎自主研发了Lisa管理系统、租客App和订房网站,建立了标准化的运营流程,并通过“乐乎学院”进行专业人才培养。

  “我们要用专业人干专业事,商务、设计、工程、运营、社群都有非常专业的团队在做,而且每天都要不断精进,甲方有资产找到乐乎,品牌、团队、系统、渠道、金融都有了。甲方所得比他们自己独立更多,如果想不被替代,我们就专心干好活儿,干到不可替代。”罗意认为,商业模式万变不离其宗,选择一条路,坚持走下去,同时联合不同的资源创造价值,不贪心,不追求暴利,能风险分担就不要吃独食,行业也将实现健康发展。

  根据这些创业系公寓品牌的策略,我们可以总结出以下几个关键要点:

  1、品牌应该清晰自身定位,根据客群特点有的放矢,成本管控和运营均根据品牌定位制定;

  2、效率为王,工具的利用和技术的优化都是为了实现高效运转,品牌发展初期效率提升尤为关键;

  3、有多大能力揽多大活,暂时做不到的事情要学会借力打力,实现1+1>2;

  4、重视投诉和建议,产品是品牌的基石,切不可本末倒置。

  公寓品牌各有所长,我们要学习借鉴的还有很多。很多品牌都有资金和盈利方面的担忧,而柯罗尼资本、新扬子基金董事王知新认为,公寓行业是离资产端最近的行业,无论是分散式还是集中式的,都可以获得好的收益,公寓的溢价不仅仅体现在租金上,“我们做了长期的投资,深有感触,在房地产存量市场上,大家最缺的就是好的运营商,运营机构还不够成熟,这是一个很大的市场,在这个情况下,如果我们能树立好自己的品牌,甚至打造出综合的运营管理能力,就可以赚取资产运营的钱。”

  对资产的管理和操纵能力,是品牌占据市场份额大小的决定性因素,产品是否能为居住者提供周到的服务和个性体验,形成口碑效应,是品牌拉开差距的源头,公寓行业刚刚开始起步,谈谁能胜出为时尚早,泥沙俱下,唯有做好品牌运营,造就一艘坚固的船只,方能在住房租赁这片汪洋大海中扬帆。

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